Qu’est qu’un taux immobilier ?
Élément essentiel de votre demande de financement et qui va avoir un impact non négligeable sur le coût total de votre prêt, il est généralement désigné par le Taux annuel effectif global (TAEG). Le taux immobilier représente le pourcentage du montant total de votre emprunt qui fera office de rémunération à la banque ou à l’organisme prêteur au sein duquel vous aurez souscrit votre prêt immobilier.
Le TAEG inclut à la fois les intérêts de l’emprunt, mais également la totalité des frais de votre contrat comme les commissions, les frais de dossier ou les cotisations de votre assurance emprunteur.
Le taux d’un prêt immobilier proposé par la banque ou l‘établissement de prêt est calculé selon un plafond défini et révisé régulièrement par la Banque de France et par la Banque centrale européenne, aussi appelé taux d’usure, et varie en fonction de plusieurs éléments.
Comment est calculé un taux immobilier ?
De quoi dépend le taux immobilier ?
La durée
Plus la durée du prêt demandé sera longue et plus le taux d’intérêt sera élevé. À l’inverse, la demande d’un prêt à court terme permet de négocier plus facilement un taux d’intérêt plus avantageux.
La situation géographique du bien immobilier
Le taux immobilier va varier d’une région à l’autre, selon l’emplacement géographique du bien que vous souhaitez acquérir.
Votre profil personnel et professionnel, et votre situation financière
Votre situation financière et la stabilité de votre emploi actuel, le montant de votre apport personnel, votre taux d’endettement, la gestion de vos finances ou l’état de vos derniers relevés de compte sont des facteurs importants ayant un impact sur le taux immobilier qui vous sera proposé par votre banque.
Le taux d’intérêt de la banque ou de l’établissement de prêt
Bien qu’il existe des taux directeurs indexés sur les taux émis par la Banque de France et par la Banque centrale européenne selon les conditions du marché, les prestations commerciales peuvent varier d’une banque à l’autre.
Taux d’intérêt fixe ou variable ?
Le taux fixe
Un taux fixe désigne un taux d’intérêt qui sera identique sur toute la durée d’un prêt immobilier. Il permet d’avoir une visibilité et une sécurité supplémentaire sur le coût total du crédit puisque ce taux restera inchangé jusqu’à la dernière échéance du prêt immobilier.
Fixé lors de la signature du contrat de prêt, vous aurez cependant la possibilité, selon la banque où vous aurez fait la demande de crédit, de modifier vos mensualités en fonction de votre situation financière et de son évolution dans le temps.
Dans certains cas de crédit à échéances progressives (pour le remboursement progressif du capital emprunté), l’échéance sera chaque année augmentée d’un certain pourcentage pour permettre l’amortissement.
Seul inconvénient, dans le cas d’une éventuelle baisse des taux du marché, il vous sera impossible de renégocier votre taux auprès de votre banque ou de la société de crédit auprès de laquelle vous aurez souscrit votre emprunt.
Le taux variable ou révisable
À l’inverse de l’option précédente, un taux révisable n’est pas fixé lors de la signature de l’offre de prêt, mais révisé chaque année en fonction de l’évolution du taux de référence sur lequel il est indexé, généralement l’indice Euribor ou Tibeur.
Le taux de départ est généralement plus intéressant que pour un taux fixe (de l’ordre de 1.5 à 2 points) et selon la banque vous pourrez également anticiper le remboursement de vos mensualités sans pénalités.
Il s’agit en outre d’une option avantageuse si l’indice de référence diminue, mais cette variable difficilement prévisible peut avoir un impact négatif sur le coût total de votre crédit si cet indice venait à augmenter.
Il en existe différents types :
Le prêt révisable « CAPE »
Il s’agit d’un prêt révisable avec couverture, dont la variation du taux est plafonnée selon un seuil maximal défini lors de la signature du contrat de prêt. Le taux initial de ce prêt est cependant plus élevé (entre 1% et 3%) qu’un prêt révisable sans couverture.
Le taux révisable « sans cap »
À l’inverse d’un prêt avec cap, il s’agit d’une option sans couverture et donc moins sécurisée, qui ne dispose d’aucun plafond et n’offre aucune garantie en cas de hausse brutale de l’indice de référence. Il s’agit d’une option intéressante si l’on a le goût du risque, mais reste très rarement proposée par les banques.
Le taux mixte
Cette option révisable intermédiaire se caractérise par la possibilité d’une première période plus ou moins longue de fixité (entre 2 et 15 ans selon les crédits), suivie d’une 2ème période où le taux peut varier (avec ou sans plafond).
Selon votre situation, il est important de comparer les différentes offres de crédit et les types de taux proposés, afin de définir celle qui propose le plus d’avantages pour votre projet immobilier.
Comment obtenir les meilleurs taux immobiliers ?
Pour obtenir une proposition de crédit immobilier avantageuse et faire baisser le coût général de votre emprunt immobilier, il faut être en mesure de présenter un dossier irréprochable. Renseignez-vous auprès de votre banque afin de savoir avec précision quels éléments vont entrer en compte lors de l’étude de votre dossier.
Grâce à nos outils de simulation de crédit immobilier en ligne il est possible de se faire une première idée de la situation de votre projet et des paramètres qui peuvent être ajustés afin de bénéficier des meilleures offres lors de votre futur rendez-vous avec votre banquier.
Votre stabilité financière
Il est important de soigner son dossier avant de faire une demande de crédit immobilier. Si la nature et la stabilité de votre emploi actuel sont un point important, la gestion de vos finances et l’état de vos derniers relevés de compte le sont tout autant.
Si par exemple vous avez été à découvert, il y a 1 mois, il est préférable d’attendre une stabilisation de votre situation financière avant d’effectuer votre demande de crédit immobilier. En limitant au maximum un risque apparent de défaut de remboursement pour votre crédit immobilier, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour négocier les meilleurs taux possibles.
L’apport personnel
Votre capital de départ peut vous permettre d’obtenir des conditions plus avantageuses lors de votre demande de prêt. Fixé à 10% dans la majorité des banques, s’il s’élève à 20% ou à 30%, il sera plus facile pour l’emprunteur de négocier un bon taux auprès de sa banque.
Bien qu’il soit possible d’obtenir un crédit sans apport, il représente un élément de dossier qui peut favoriser, ou non, une demande de crédit. Sans apport personnel, il peut être judicieux dans ce cas-là, de contracter un prêt aidé afin de faire gonfler un capital de départ peu convaincant et de rassurer votre banquier sur votre capacité de remboursement.
Les prêts aidés (PTZ, PAS, PAL…)
Prêt à Taux Zéro (PTZ), Prêt à l’Accession Sociale (PAS), ou Prêt Action Logement (PAL, anciennement 1% Logement), les prêts complémentaires peuvent être souscrits en complément des crédits classiques, et représentent une alternative intéressante pour faciliter l’accès à la propriété dans le cas où votre capital de départ serait insuffisant.
Le PTZ est une option intéressante pour les primo-accédants non propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans, car l’augmentation des plafonds de ressources permet à plus de foyers de prétendre à ce type de prêts aidés.
Ce prêt s’applique aussi bien dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, ancien rénové, ou dans le cadre de la revente d’un logement en HLM à son locataire, cependant, dans le cas d’un bien neuf, celui-ci devra répondre à certaines conditions (respecter la réglementation thermique de 2012 ou le Label BBC 2005 notamment).
Quelle durée choisir pour son taux de prêt immobilier ?
En France, la moyenne générale d’un prêt immobilier a été calculée à 18 ans. Environ 2/3 des emprunteurs optent pour des crédits entre 10 et 20 ans maximum, tandis que le 1/3 restant se retranche sur un prêt de 20 à 30 ans.
Bien, que cela dépende de la nature de chaque projet immobilier et du profil financier de chacun, la durée de crédit est une variable qui va avoir une incidence importante sur les taux immobiliers qui vont être proposés par les banques.
Plus le prêt sera long et plus le taux d’intérêt risque d’être élevé. Lors de vos scénarios de simulation de prêt immobilier et selon votre capacité d’achat, il peut être intéressant d’opter pour une durée réduite en faisant varier les autres paramètres financiers afin d’obtenir le meilleur taux immobilier.
Limitez votre taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond au rapport entre la somme des charges récurrentes d’un foyer et des mensualités de prêt à payer, par rapport aux revenus mensuels perçus. Généralement, les mensualités qui vont être proposées par un organisme bancaire ne pourront dépasser le fameux seuil des 33% de taux d’endettement, soit, la valeur du tiers de vos revenus mensuels.
L’une des options possibles pour augmenter son taux d’endettement est de limiter ses charges afin de pouvoir justifier d’un reste à vivre conséquent (montant des revenus restant après paiement des charges fixes). Il est souvent conseillé de mettre fin à ses autres crédits en cours, crédit à la consommation à faible durée par exemple, avant la demande d’un nouveau prêt immobilier. L’autre option consiste à procéder à un remboursement anticipé de ce ou ces prêts ou à un rachat de crédit.
Bien que cela entraîne une diminution du capital disponible pour le nouveau prêt, cela permet d’augmenter significativement sa capacité d’endettement, et il y a de fortes chances, aux vues des taux pratiqués aujourd’hui, qu’une simulation de rachat de crédit vous donne des résultats bien plus avantageux que vos conditions de remboursement actuelles.
La nature de votre achat immobilier va également avoir une incidence sur le crédit immobilier qui va vous être proposée. L’investissement locatif par exemple, garantis plus de sécurité à la banque quant à la capacité de remboursement de l’emprunteur, grâce aux loyers mensuels qui viennent amortir le prêt.
L’assurance de prêt immobilier
Il s’agit de l’assurance qui vient couvrir le remboursement des mensualités d’un crédit immobilier en cas d’impayés. Le coût de cette assurance peut représenter entre 25 et 40% du coût total d’un crédit immobilier. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence grâce à la délégation d’assurance de prêt, en comparant les différentes prestations des sociétés d’assurance ou en faisant appel à un courtier en assurance afin de trouver la meilleure offre.
Grâce à la Loi Lagarde, vous n’avez plus l’obligation de souscrire au contrat de groupe qui vous sera proposé par défaut par votre banque lors de votre demande crédit immobilier. Et si vous avez souscrit votre assurance il y a moins de 12 mois, vous pouvez, grâce à la Loi Hammon, résilier votre contrat à tout moment dans le cas où vous auriez trouvé une offre plus intéressante, à garanties équivalentes.
Historique des taux d’intérêt de crédit immobilier
Depuis les années 1990, les taux d’intérêts immobiliers ont considérablement évolué.
En 1991, les taux moyens pratiqués dépassaient largement les 9 %. Progressivement, ces taux ont baissé pour finir par se stabiliser à un seuil plancher de 3,5 % en 2006, avant d’enregistrer une hausse record en 2008, atteignant alors les 5%.
Depuis 2009, le taux des crédits immobiliers moyen est en baisse et tourne, selon le type d’emprunt, entre 1,40 et 1,80 %.
Des évolutions à venir ?
Bien que la demande soit légèrement supérieure par rapport à l’offre de biens immobiliers à vendre, ce qui a pour conséquence de provoquer un phénomène d’inflation des prix de vente de logements, cela n’a finalement que peu d’impact sur les taux immobiliers observés en 2020.
Au 1er trimestre 2020, il a été enregistré une hausse minime de +0.20% des taux proposés, notamment pour les prêts de 10 à 15 ans, hausse qui se traduit par une augmentation des mensualités de l’ordre d’une quinzaine de centimes.
Selon le baromètre de l’observatoire Crédit Logement / CSA, les taux de février et mars sont restés relativement stable par rapport à la légère hausse observée en décembre 2019, de l’ordre de +0,5% et plus spécifiquement pour les prêts sur 20 ans.
Ainsi, pour février 2020, la moyenne globale sur l’ensemble des marchés se situait autour de 1,13% et le taux moyen s’élevait à 0.93% pour un prêt sur 15 ans, à 1,08% sur 20 ans et à 1,33% sur 25 ans. Bien sûr, il s’agit ici de taux indicatifs qui vont dépendre du profil de l’emprunteur et des détails de son projet immobilier.
Un durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier pour 2020
Bien que les taux immobiliers moyens restent bas, stables, et particulièrement intéressants depuis ces derniers mois, suite aux recommandations émises par le Haut comité du secteur financier (HCSF) qui visent à ralentir la production de crédit, les banques ont été dans l’obligation de durcir les conditions d’octroi du crédit immobilier.
La mesure impliquant un non-dépassement des 33% de taux d’endettement, impacte de manière non négligeable la quantité de ménage qui peut dorénavant prétendre à un l’obtention d’un crédit (environs ¼ des crédits accordés).
La suppression des crédits à 110% exclut mécaniquement tous les jeunes profils ne disposant pas d’un capital de départ suffisant, et bien qu’il soit encore possible d’emprunter sans apport, un minimum de 10% du montant total du crédit est de plus en plus exigé par les organismes de prêt, plus particulièrement dans le neuf.
La réduction de la durée d’emprunt à 25 ans maximum implique certes, des taux d’intérêt plus bas, mais un remboursement de mensualités plus élevées, qui peut peser sur les ménages emprunteurs les plus modestes.
Ces recommandations génèrent donc un contexte dans lequel il est de plus en plus dur d’obtenir un prêt immobilier, notamment pour les jeunes profils directement concernés par les offres d’emprunts longues durées, les personnes qui ne disposent pas d’un capital de départ suffisant, et plus surprenant, les investissements locatifs qui bien souvent dépassent le seuil des 33% d’endettement.
Pour l’instant, hormis la restriction plus importante d’octroi de crédit, et malgré un marché à l’arrêt à cause de la crise du Coronavirus, rien ne semble indiquer de changements majeures des taux immobiliers moyens.
Le baromètre de l’observatoire Crédit Logement/CSA révèle d’ailleurs à ce sujet, que pour un crédit moyen de 20 ans, près de la moitié des emprunteurs ont obtenu un taux d’intérêt inférieur à 1%.
Cependant, certaines courtiers observent pourtant une légère hausse des taux, de l’ordre de 0.25% en moyenne, selon les profils et les banques. Hausse qui, si elle venait à s’installer, représenterait un frein supplémentaire pour les foyers les plus modestes, réduisant alors leurs chances d’accéder facilement à un prêt.
Comment obtenir les meilleurs taux immobiliers en 2020?
Bien que les baromètres soient un bon indicateur de l’état du marché à un instant T, chaque projet est différent et il peut être intéressant de multiplier les simulations de prêt en ligne au travers de divers scénarios, afin d’envisager les différentes options possibles avant d’effectuer toute demande de crédit.
Selon les banques, le taux proposé peut varier du simple au double, il est donc essentiel de comparer les différentes offres commerciales proposées par les organismes bancaires ou de faire appel aux services d’un courtier, afin de pouvoir comparer toutes les prestations envisageables et bénéficier ainsi, des meilleurs taux pour votre prêt immobilier.
