Ce type de crédit peut concerner l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, d’un terrain pour la construction, ou d’un logement qui pourra être utilisé comme résidence principale, secondaire ou dans le cadre d’un investissement locatif.
Différents éléments entrent en compte dans le calcul d’un crédit immobilier: le type et le montant du crédit, sa durée, le montant des mensualités à rembourser, le taux d’intérêt, les frais annexes…
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Il faut distinguer ce que l’on va appeler le coût total du crédit, qui désigne les intérêts et les frais annexes et le montant total dû qui englobe à la fois le capital emprunté, les intérêts et les frais annexes.
Le coût total d’un crédit immobilier repose sur trois grands piliers :
Le capital
Il s’agit du montant de prêt immobilier qui va être accordé par la banque ou par l’organisme de crédit. Le capital restant dû, quant à lui, désigne la somme du capital (montant prêté) et des intérêts (taux d’intérêt et assurance emprunteur), auquel on va soustraire le montant qui a déjà été remboursé. Il désigne donc de la valeur de la somme à rembourser actualisée à l’instant T.
Les intérêts
Il s’agit d’une somme qui va être versée en supplément du montant emprunté. Les intérêts désignent le pourcentage du montant total de votre crédit qui va servir de rémunération à la banque ou à l’organisme de crédit où vous aurez fait votre demande de prêt immobilier.
Généralement et selon le type de crédit, la plus grande partie des intérêts est remboursée durant les premières années et diminue avec le temps, en comparaison de la proportion du capital remboursé, qui elle, augmente pendant les dernières années. En d’autres termes, les premiers remboursements servent avant tout à rémunérer l’organisme de prêt, puis vient ensuite le remboursement de la somme empruntée en tant que telle.
Les frais annexes
Ce sont tous les frais inhérents à la constitution d’un dossier de demande de prêt. Ils prennent en compte les frais de dossier, l’assurance emprunteur, l’hypothèque ou la caution et les garanties qui vont être prises par la banque. Propres à chaque banque, ils sont bien souvent négociables en fonction du profil de l’emprunteur et représentent environ 1% du montant du capital emprunté.
Comment est calculé le taux immobilier ?
Le taux immobilier est l’un des éléments déterminants d’une demande de crédit, et qui va avoir un impact non négligeable sur le coût total du prêt. Généralement désigné par le sigle TAEG, pour Taux annuel effectif global, il englobe le taux nominal, le coût des garanties, assurances et frais annexes de gestion de dossier, et son calcul dépend de différents facteurs.
Votre profil et votre projet
Selon le profil et la stabilité financière de l’emprunteur, ses capacités financières et la zone géographique où se trouve le bien immobilier convoité, les taux qui vont être proposés peuvent varier du simple au double. Ainsi, un excellent dossier, un profil jeune en CDI avec une forte capacité d’emprunt et de remboursement par exemple, aura plus de chance d’obtenir un meilleur taux immobilier, qu’un entrepreneur rémunéré à la mission en fin de carrière. Les taux proposés varient également d’une région à l’autre.
Le type et la durée de votre prêt
Qu’il soit question d’un prêt à taux fixe ou à taux révisable, cela aura forcément des conséquences sur le coût total du crédit et donc sur le taux immobilier qui sera proposé. La durée du crédit est également un facteur qui a son importance car plus cette durée sera importante, plus les mensualités de remboursement seront basses et plus le taux proposé sera élevé, et vice versa.
Les taux des marchés financiers
Les taux qui sont proposés par les banques sont généralement indexés sur des taux directeurs émis par la Banque de France ou par la Banque Européenne (comme l’indice Euribor ou Tibor). Le taux proposé ne pourra pas dépasser un certain seuil fixé, appelé le taux d’usure, visant à protéger l’emprunteur de quelconques abus.
Les frais de création de prêts immobiliers
Ils englobent tous les frais de fonctionnement de l’établissement de crédit immobilier et les frais nécessaire à la constitution de votre dossier.
La marge de la banque
Il s’agit de la différence entre le taux d’intérêt auquel la banque va accorder le crédit, et le taux grâce auquel elle se refinance en empruntant des capitaux auprès d’autres banques ou sur les marchés financiers. Elle permet de couvrir les frais généraux de la banque et lui assure une marge commerciale durant l’opération de prêt.
L’apport personnel
Bien qu’il soit possible d’emprunter sans apport, il s’agit d’une sécurité supplémentaire attestant de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Un fort capital de départ peut permettre de négocier un taux immobilier plus intéressant que dans le cas d’une demande de crédit sans apport.
Quel type de prêt immobilier choisir ?
Il existe plusieurs types de crédits immobiliers et de prêts aidés complémentaires qui peuvent être souscrits en parallèle pour faciliter l’accès à la propriété, en fonction des conditions d’octroi, du profil de l’emprunteur et de son projet immobilier.
Les crédits immobiliers classiques
Le prêt amortissable
Il s’agit du prêt le plus couramment octroyé en France. D’une durée variant entre 8 et 25 ans, il consiste en un remboursement progressif et simultané du capital et des intérêts du crédit. Les mensualités de remboursement sont constantes durant toute la durée du crédit, et consistent au remboursement des intérêts dans les premières années, et du capital dans les dernières. Ce type de prêt est accessible à tous, y compris aux aux non résidents qui souhaitent faire un prêt immobilier expatriés.
Le prêt In Fine
Idéal dans le cadre d’un investissement locatif, il implique le remboursement de faibles mensualités qui englobent seulement les intérêts et les frais de l’assurance emprunteur. Le remboursement du capital se fait, quant à lui, à échéance.
Le prêt relais
Ce type de crédit à court terme s’avère utile si vous souhaitez acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente de l’ancien, puisque le capital sera remboursé au moment de la vente.
Les aides complémentaires
Il s’agit d’emprunts immobiliers d’aide à l’accession qui sont en partie financés par l’Etat. Ils viennent compléter les prêts dits « réglementés » et peuvent notamment permettre de gonfler un apport personnel inexistant ou insuffisant, et ainsi faciliter l’obtention d’un financement.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le plus connu de ces prêts aidés est sans doute, le PTZ qui permet de simplifier l’acquisition d’une première résidence principale. Une variante nommé éco-PTZ est proposée dans le cas de travaux de rénovation énergétique d’un bien ancien.
Le prêt accession sociale (PAS)
Accordé sur un maximum de 30 ans, il permet de financer une partie ou la totalité du coût total d’une résidence principale.
Le prêt conventionné
Il n’est soumis à aucune condition de ressources, permet de couvrir la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition d’une première résidence et ouvre également le droit à l’allocation logement.
Le prêt épargne logement (PEL)
Il permet le financement l’achat, la construction ou la réalisation de travaux et est accordé sur une durée maximum de 15 ans.
Le prêt action logement (PAL, ex 1% Logement)
Il s’agit d’un crédit sur 20 ans qui peut couvrir jusqu’à 30% de l’achat d’un bien neuf, ancien sans travaux, ou d’un logement ancien vendu par un organisme HLM.
Les prêts professionnels
Prêt employeur (1 % employeur)
Il s’agit d’un crédit complémentaire sur 20 ans maximum qui peut permettre de financer jusqu’à 30% du coût total de l’opération. Il ne peut être souscrit que par les employés d’une entreprise ou d’une société privée qui comporte un minimum de 10 salariés.
Prêt fonctionnaire
Ce prêt professionnel est réservé aux agents de la fonction publique et permet de financer jusqu’à 35% du montant total de l’achat d’une résidence principale.
Comment assurer et garantir son prêt immobilier ?
L’assurance de prêt immobilier
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un élément de dossier légalement obligatoire, cette assurance est pourtant systématiquement demandée par les banques. Elle permet de garantir à la banque ou à l’organisme de crédit, le remboursement des mensualités du prêt en cas de coup dur financier et protège également l’emprunteur, et surtout sa famille, en cas d’évènement impliquant l’impossibilité temporaire ou permanente du remboursement des échéances (perte d’emploi, invalidité, décès…).
Bien que le type d’assurance exigée par la banque ou choisi par l’emprunteur, et son niveau de couverture, dépendent du projet immobilier en question, certaines garanties sont cependant obligatoires.
C’est notamment le cas de l’assurance-décès, indispensable pour assurer le remboursement du prêt en cas de décès de l’emprunteur, qui est presque toujours couplée à une assurance invalidité, assurance partielle ou totale et couvrant une invalidité temporaire ou irréversible selon le type de contrat.
La garantie de prêt immobilier
Bien que l’assurance de prêt en tant que telle offre une première sécurité couvrant les risques d’impayés, les banques exigent en plus, que le prêt soit couvert par une garantie qui assure le remboursement du crédit dans le cas de conditions hors contrat d’assurance. Généralement, le montant correspondra à environ 1% du montant total du crédit et le type de garantie exigé dépendra bien souvent de l’organisme de crédit dans lequel vous aurez fait votre demande.
Il en existe 2 types :
Les garanties réelles
Les garanties réelles portent directement sur un bien immobilier. En cas de défaut de paiement, la banque ou l’organisme prêteur pourra obtenir la revente du bien pour assurer le remboursement du crédit.
Option obligatoire dans le cas de l’achat d’un bien neuf, la garantie réelle est souvent plus onéreuse qu’une garantie personnelle, car elle implique de faire appel aux services d’un notaire dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, rechargeable ou d’une garantie PPD aussi connue comme « privilège de prêteur de deniers ».
Les garanties personnelles
Ces garanties reposent sur la solvabilité de l’emprunteur qui est évaluée par un organisme de caution (le plus connu étant le Crédit Logement) et s’applique pour des projets d’achat de biens immobiliers dans le neuf comme dans l’ancien. Seule exception, les garanties personnelles ne s’appliquent pas dans le cas d’un prêt PAS.
Une autre option, moins souvent envisagée du fait des sommes importantes mises en jeu, est le recours au cautionnement par un particulier.
La personne physique ou l’organisme qui se porte caution devra s’engager à rembourser les mensualités dans le cas où l’emprunteur serait dans l’incapacité de le faire.
Il s’agit d’une option qui offre une certaine flexibilité en cas de défaut de paiement, notamment celle de rééchelonner la dette, avant d’envisager une procédure de saisie.
Comment obtenir un crédit immobilier ?
Quelles sont les étapes pour obtenir un crédit immobilier ?
Il existe un certain nombre d’étapes entre la première simulation de crédit réalisée grâce à un outil en ligne, et la réception de l’offre de prêt.
Signature du compromis de vente
Si vous avez trouvé la maison de vos rêves, la première étape d’une demande de financement pour l’achat d’un bien immobilier consiste en la signature d’un avant-contrat de vente (aussi appelé compromis de vente) avec le vendeur du bien. Ce compromis de vente d’une durée moyenne de 45 jours assure à l’emprunteur la réservation du bien dans l’attente de l’obtention du prêt immobilier. Si le financement n’est pas obtenu dans ce laps de temps, le contrat sera suspendu ou annulé grâce aux clauses suspensives.
Trouver la banque qui va financer le prêt
Sauf dans de rares exceptions, les prêts bancaires ne peuvent être accordés aux particuliers que par des banques et chaque banque propose des prestations commerciales qui lui sont propres.
Avant de faire une demande de crédit immobilier dans la banque où vous avez déjà vos comptes, il est indispensable de faire le tour des banques afin de pouvoir comparer les offres et négocier aux mieux les conditions qui seront le plus favorables à votre projet immobilier.
Faire appel aux services d’un courtier immobilier représente certes un investissement supplémentaire de départ, mais peut faciliter une demande de crédit immobilier sous de nombreux aspects.
Interlocuteur entre l’organisme de crédit et l’emprunteur, le courtier connaît la réalité du marché et les taux pratiqués dans les banques partenaires, et il est donc en mesure de proposer l’offre la plus avantageuse et d’aider dans la négociation des détails du crédit.
Il peut également être d’une grande aide pour toutes les modalités administratives qu’implique la préparation du dossier de demande de prêt.
Prise de rendez-vous et montage du dossier de demande de prêt
Après avoir choisi la proposition de financement d’une banque, l’étape suivante consiste au montage du dossier de demande de prêt. L’emprunteur devra alors fournir à la banque un certain nombre de documents et de pièces justificatives nécessaires à l’aboutissement de sa demande : situation professionnelle et financière, montant des revenus, capacité d’épargne…
C’est également durant ce rendez-vous que vont être négociées et fixées toutes les conditions du prêt.
L’accord de principe
Une fois le dossier complété et transmis, la banque va l’évaluer pour donner, ou non, un accord de principe sous une dizaine de jours. La validation du dossier de demande de prêt va dépendre de critère propre à la banque, et un même dossier pourra recevoir une réponse négative de la part d’un organisme de prêt et positif de la part d’un autre : d’où l’importance de miser sur plusieurs banques pour une demande de crédit.
Selon le type de garantie choisi, le dossier sera également transmis à l’organisme de caution qui validera ou non la demande de prêt.
Dans le cas d’un refus, la demande de prêt devra être évaluée de nouveau avec un autre type de garantie (caution d’un particulier, hypothèque…).
Si la demande de crédit est accordée, l’emprunteur recevra une offre de prêt par lettre recommandée sous une dizaine de jours.
L’offre de prêt immobilier
Il s’agit du document remis par la banque à l’emprunteur et qui récapitule toutes les conditions, interdictions et obligations de l’emprunt immobilier qui va être souscrit (montant, durée, taux d’intérêt, mensualités, assurance emprunteur…).
Dans le cas où l’emprunteur aurait fait appel aux services d’une banque dans laquelle il ne dispose d’aucun compte, celle-ci peut, en contrepartie de l’octroi du crédit, demander l’ouverture d’un compte pour y domicilier une partie ou l’intégralité de ses revenus.
Après réception de l’offre, l’emprunteur doit obligatoire respecter un délai incompressible de 10 jours avant de donner son accord signé à la banque, en respectant la date d’expiration de l’offre.
Acte de vente et déblocage des fonds
Si prêteur et emprunteur sont d’accord sur les termes du contrat, l’offre de prêt donne lieu à la signature d’un contrat de prêt et l’emprunteur devra signer un acte de vente devant un notaire pour finaliser l’achat de son bien immobilier.
Si une demande de déblocage de fonds (aussi appelé appel de fonds) a été réalisée en amont auprès de la banque, l’argent du prêt sera transféré sur le compte du notaire, et sera transférée dès la signature du contrat de vente.
Dans l’un cas d’un prêt immobilier VEFA, pour un bien vendu en état futur d’achèvement, le déblocage des fonds se fera de manière progressive et selon un échéancier défini au préalable et calculé selon l’avancement du chantier de construction du futur logement et les appels de fonds du promoteur.
Quelques jours après la signature de l’acte de vente, vous recevrez un titre de propriété qui atteste que vous êtes bien le propriétaire du bien immobilier convoité.
Remboursement du prêt
Sauf exception stipulée dans le contrat, vous commencez à rembourser la première mensualité le mois qui suit la signature du prêt immobilier.
Comment choisir la meilleure offre ?
Bien que le TAEG permette de connaître le coût général de l’emprunt demandé, et qu’il soit nécessaire de comparer les offres afin d’obtenir les meilleurs prestations possibles, les conditions du prêt sont également plusieurs variables sur lesquelles il est nécessaire de s’attarder pour éviter de futures surprises après la souscription du crédit.
Le remboursement anticipé
Dans le cas où vous ayez l’opportunité de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt avant la date de fin des échéances, vous pourriez vous éviter le paiement d’une partie des intérêts bancaires. Cependant, pour se protéger et pallier cet éventuel manque à gagner, les banques ont mis en place des IRA, des indemnités de remboursement anticipé, qui peuvent être négociées voire supprimées, au moment de la signature du contrat.
La franchise
La franchise permet de retarder le paiement des premières mensualités après la signature de l’acte de vente et du déblocage de fonds. Cette option est particulièrement intéressante si le propriétaire doit effectuer des travaux dans son nouveau logement, ou doit encore s’acquitter de frais liés à l’ancien, puisqu’elle permet d’éviter l’accumulation des charges dans cette période transitoire. Cependant, elle impliquera un taux d’intérêt majoré et des intérêts intercalaires extra qui ne participent pas à l’amortissement de l’emprunt.
La modulation d’échéance
La modulation d’échéance permet de faire varier le montant des mensualités à rembourser en fonction de la situation financière traversée. Si l’emprunteur bénéficie par exemple d’une augmentation de salaire, il pourra faire une demande de modulation des mensualités à la hausse, impliquant alors une réduction de la durée et du coût total de l’emprunt.
La transférabilité
Pour les propriétaires d’un premier bien immobilier qui souhaiteraient en acquérir un second, le transfert de crédit consiste à utiliser le même emprunt qui a servi à financer le premier logement (et les mêmes conditions de départ) afin de financer un autre bien, sans obligation de souscrire un nouveau crédit et s’acquitter des frais que cela implique.
Il s’agit d’une option qui peut permettre de réaliser de réelle économie, si vous avez obtenu de bonnes conditions de crédit lors de votre première demande ou que les taux pratiqués dorénavant sont loin d’être aussi intéressants.
Dans le cas où votre banque facture les IRA, cette option permet en outre d’éviter de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé dues au solde du premier emprunt.
