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Prêt immobilier pour expatriés et non-résidents

Prêt immobilier en tant qu’expatrié : ce qu’on ne vous dit pas

Pas de doute, il est toujours possible d’accéder au crédit immobilier en France quand on est expatrié – les clients de Pretguru peuvent en attester. Les banques ont coutume de prêter aussi aux non-résident fiscaux. Si vous travaillez en Angleterre, au Canada, à Singapour, à Hong-Kong, dans le reste de l’Union Européenne, en Suisse, au Brésil, en Australie, au Mexique, en Chine ou autres, vous avez de bonnes chances de profiter des taux de crédit historiquement bas pour investir en France depuis votre pays de résidence. 

Bien sûr, il faut s’attendre à affronter quelques filtres supplémentaires. Toutes les banques ne vous dérouleront pas le tapis rouge : elles seront plus regardantes sur certaines pièces du dossier emprunteur. 

Sans l’aide d’un courtier spécialisé en expatriés, la plupart vous proposeront également des taux d’intérêt moins intéressants. En effet, beaucoup de banques ont tendance à proposer aux expatriés des taux majorés. 

Cela dit, bien avisé, il est toujours possible d’obtenir son prêt immobilier en tant qu’expatrié. La non-résidence fiscale n’est qu’un critère d’attribution parmi d’autres. Elle passe souvent après la situation patrimoniale, les revenus et l’âge du demandeur, qui restent les critères fondamentaux pour accéder à un crédit. Si vous êtes expatrié, on vous explique comment solidifier votre dossier emprunteur. 

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Qu’est-ce qu’un expatrié ou un non-résident ?

Du point de vue des banques

Du point de vue des banques, le critère fondamental est celui de la résidence fiscale. Dans quel pays déclarez-vous vos revenus ? Dans l’ensemble, les organismes de crédit préfèrent prêter à des personnes qui payent leurs impôts sur le revenu en France. Cela leur permet d’avoir une information fiscale plus complète. La visibilité sur les revenus de la personne et son contrat de travail sont des critères importants au moment d’accorder (ou non) son prêt immobilier à un expatrié. 

Du point de vue de la loi française

Pour la législation française, on peut avoir sa résidence fiscale en France si au moins une de ces conditions est remplie :

D’après ces conditions, on peut donc être expatrié et résident fiscal en France. Si c’est votre cas, il vous sera plus facile d’obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque française. 

En revanche, si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vous êtes forcément non-résident fiscal français. C’est par exemple le cas si on vit à l’étranger à plein temps, si on travaille avec un contrat local dans un autre pays et si on y déclare ses revenus. 

Quel type de projet immobilier est possible en tant que non-résident ? 

A priori, le type de projet immobilier n’est pas une limite en soi. Vous pourrez envisager divers objectifs pour solliciter un prêt immobilier en tant que non-résident ou expatrié. Il est par exemple possible d’acheter une résidence principale en France depuis l’étranger pour préparer son retour, ou d’investir dans une résidence secondaire en France.

Certains expatriés accèdent au prêt immobilier pour leur investissement locatif et se constituent un patrimoine en France. Cela permet de diversifier ses investissements et de profiter d’une monnaie stable et de taux de crédit historiquement bas. C’est aussi un moyen de préparer sa retraite ou les études de ses enfants en achetant un logement étudiant meublé. Dans tous les cas, l’investissement immobilier est possible que vous ayez prévu de rentrer en France ou non ! La principale difficulté restant de trouver une banque qui accepte de prêter aux expatriés. 

Quelles banques prêtent aux expatriés ? 

D’emblée, certaines banques font le choix de ne pas accorder de prêt immobilier aux expatriés. Tous les organismes de crédit n’ont pas la même tolérance face à ce qu’elles considèrent (souvent à tort) comme un risque. Vous pouvez donc oublier la plupart des banques en ligne, qui ne prêtent que si vous êtes résident fiscal en France : Boursorama, Fortuneo, Hello Bank !, B for Bank, ING Direct…

Cela dit, la plupart des banques n’opposent pas de refus de principe au statut de non-résident fiscal. Sur dossier, il est par exemple possible d’obtenir un prêt immobilier en tant qu’expatrié chez les banques suivantes : 

Quels sont les signaux positifs pour obtenir son prêt en tant qu’expatrié ? 

Appui d’un courtier spécialisé dans le prêt aux expatriés 

Avoir l’aval d’un courtier basé en France (comme Pretguru) est un signal forcément très positif pour les banques. Cela signifie que votre dossier a passé un premier filtre et dispose d’un bon profil emprunteur, avec des garanties vérifiables. C’est le cœur de la mission de Pretguru, qui a été créé pour aider les expatriés à accéder au crédit immobilier en solidifiant leur projet. 

Ensuite, les points ci-dessous sont des orientations générales. Mais les dossiers de prêt sont à traiter au cas par cas ! En effet, c’est la combinaison du pays de résidence, du type de contrat de travail et des autres critères dits « classiques » qui détermineront la réussite de votre demande de prêt. 

Pays de résidence

Tous les expatriés ne sont pas égaux. Certains pays de résidence sont mieux considérés par les banques que d’autres. Vous aurez « des points en plus » si vous résidez en Union Européenne, dans les grands pays d’expatriation (Canada, Australie…) ou dans certains pays à économie forte (Angleterre, Suisse, Hong-Kong, Dubaï, Singapour, etc…). 

En général, les pays où les expatriés français sont présents en nombre sont plutôt mieux reçus au moment d’examiner le dossier de prêt. Au contraire, un contrat local dans un pays avec de l’instabilité politique ou une inflation élevée peut être un handicap pour une demande de prêt immobilier, mais ce n’est pas rédhibitoire pour autant ! En effet, le type de contrat, l’employeur et la situation patrimoniale restent des éléments déterminants. 

Type de contrat 

De même, certains contrats sont mieux valorisés par les banques. Un contrat de travailleur détaché par un employeur français est forcément très positif pour un dossier. De même, si l’employeur est un groupe français, CAC40 ou une multinationale, c’est une voie royale pour obtenir son prêt en tant qu’expat. Les contrats locaux sont moins prisés par les banques, mais sans que ce soit un critère éliminatoire en soi. 

Comment renforcer mon dossier emprunteur en tant qu’expatrié ? 

Tout d’abord, une règle immuable : il faut s’attendre à moins de souplesse et de compréhension de la part des banques en tant qu’expatrié ou non-résident. Ci-dessus, voici quelques éléments du dossier emprunteur qui sont valorisés par les organismes de crédit immobilier. 

Justificatifs de revenus et de contrat

La principale réticence que vous allez devoir combattre consiste à prouver vos revenus et la validité d’un contrat local étranger. Le statut de non-résident offre moins de possibilités aux banques pour vérifier les informations. Vous devrez donc avoir un dossier extrêmement complet avec fiches de salaire et documents relatifs au contrat de travail. 

Taux d’endettement 

Le taux d’endettement doit être maîtrisé : dans beaucoup de cas, il est admis qu’il ne peut pas dépasser 33 à 35% en tant qu’expatrié. 

Apport personnel

L’apport personnel est un élément capital également. Il va probablement devoir s’élever entre 10% et 30% du montant à financer. Mais certaines banques peuvent parfois demander un apport de 40% sur certains dossiers qu’elles considèrent plus risqués que d’autres.

Faut-il souscrire à des produits financiers pour obtenir son prêt immobilier ? 

En France, le crédit immobilier est parfois considéré par les banques comme un produit d’appel. Avec des taux bas, il sert à recruter des clients qui souscriront par ailleurs des produits financiers. Or, les personnes ne résidant pas en France sont moins susceptibles de s’impliquer en tant que clients. En contrepartie, certaines banques conditionnent l’accès au prêt des expatriés à la souscription de produits financiers, pour des sommes élevées. 

Ceci n’est en aucun cas obligatoire ! Si vous êtes dans ce cas, vous avez intérêt à passer par un courtier en prêt spécialisé dans l’expatriation (comme Pretguru) pour accéder au crédit immobilier sans souscription de produits accessoires. 

Simulateur de prêt immobilier pour expatriés

Quels taux d’intérêt pour votre prêt immobilier expatrié ? Il arrive que les banques compensent un risque perçu en proposant des taux d’intérêt légèrement plus élevés qu’aux résidents. Vous pouvez éviter cela en confiant votre projet de financement immobilier à un courtier comme Pretguru. Spécialisés dans l’accès au crédit des expatriés, nous avons à cœur de vous proposer les meilleurs taux d’intérêt, ainsi que les meilleurs taux d’assurance du prêt. Les taux sont optimisés grâce à nos banques partenaires et à notre expérience des dossiers non-résidents. 

A quel taux d’intérêt emprunter en tant qu’expatrié ou non-résident ? 

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Prêt immobilier expatrié : Pourquoi faire appel à Pretguru